A – Définition et méthodes
La valeur vénale constitue la valeur potentielle de revente d’un bien.
Ainsi, le but d’une estimation d’un bien immobilier est de définir le juste prix auquel ce bien pourrait être acheté ou vendu sur le marché.
EXPERTISES ALAIN COURT accompagne tout particulier ou professionnel dans l’estimation de la valeur de ses biens immobiliers.
Nos prestations d’estimation de valeur vénale de vos biens immobiliers personnels (maisons, immeubles) ou professionnels (bâtiments industriels ou commerciaux) sont effectuées selon deux méthodes :
– La méthode par comparaison : cette méthode est la seule reconnue par les tribunaux et en particulier par les juridictions d’expropriation, ainsi que par l’administration fiscale.
Elle consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par des ventes portant sur des biens identiques ou tout du moins similaires, ou, en l’absence de termes de comparaison fiables, par l’analyse globale du marché.
Autant le choix des références (les termes de comparaison erronés ou suspects doivent notamment être écartés) que la qualité de l’analyse qui en est faite contribuent à une bonne approche de la valeur vénale.
L’analyse successive des références exclut la considération de la valeur moyenne ou médiane.
– La méthode par revenu (ou par capitalisation) : cette méthode consiste à apprécier la valeur vénale du bien en prenant pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative du marché), puis à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.
Cette approche étant typiquement financière, il convient de soustraire de cette capitalisation les frais liées à l’achat et que l’investisseur intégrera dans son calcul de rentabilité.
Les critères d’évaluation qui interviennent dans la détermination de la valeur d’un bien sont :
- Sa situation géographique et son emplacement, cela passe par une étude cadastrale
- Les facteurs socio-économiques, notamment sur le marché immobilier local
- Les règles d’urbanisme, une étude du règlement de la zone industrielle le cas échéant, et les études d’impacts liés aux catastrophes naturelles et écologiques
- La situation juridique de l’immeuble par une analyse du bail le cas échéant, les différentes servitudes, etc
- Ses caractéristiques (pour un terrain : importance, configuration, relief, accès, équipements, etc ; pour un bâtiment : qualité architecturale, nature et qualité des matériaux, importance, équipements, possibilités d’utilisation, etc)
Nos estimations sont établies en toute impartialité et avec rigueur et précision.
B- Valeur IFI
Le cabinet Expertises Alain Court intervient ainsi dans la détermination de la valeur de votre patrimoine immobilier afin de déterminer l’assiette de votre IFI.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune. Ce n’est pas un remplacement à l’identique puisque l’IFI porte désormais uniquement sur les biens immobiliers.
L’estimation de la valeur de ses biens immobiliers devient donc un enjeu essentiel pour le calcul de l’assiette de l’IFI et de l’impôt éventuellement dû.
Sont inclus dans le calcul de l’assiette de l’IFI :
- Les biens immobiliers, sauf :
- Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du déclarant
- Les biens affectés à une activité de location meublée professionnelle
- Les parts de SCI, SCPI ou OPCI
La valeur des biens imposables à l’impôt sur la fortune immobilière est déterminée à leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.
